针对河南省高级人民法院有关《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号），最高人民法院于2023年4月20日发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。为认真学习上述批复，笔者现就上述批复作如下浅析：

该条文设立的目的，是为了处理发包人、承包人、抵押权人以及抵押人之间有关建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，笔者认为与一般消费者无关。

本条文主要解决商品房存在交付可能时，消费者可主张的房屋交付请求权，与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间权利顺位的问题。

由于商品房在我国家庭中占据非常重要的地位，为确保消费者能够实现住房需求，最高人民法院将消费者房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

但是，消费者实现上述主张，须具备以下两个条件：

（一）消费者必须以居住为目的

首先，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”亦即：①企业不属于消费者，消费者只能由自然人充当；②购买商品房仅能以“生活消费需要”为目的，投机、炒房者不属于消费者。

其次，消费者须承担证明其属于“以居住为目的”的证明责任，但该批复并未明确何为“以居住为目的”。按照一般司法惯例，笔者认为，以下情况可以认定为“以居住为目的”：

①消费者名下没有任何房屋的；

②消费者虽持有一套房屋，但购买商品房的目的是为了改善生活，例如：与父母分家居住、结婚需求、小孩出生、父母投靠子女居住等。

（二）必须至少在一审法庭辩论终结前，支付商品房全部价款

首先，上述条文明确，消费者必须支付商品房全部价款，但消费者以银行贷款支付商品房房款是否属于“全部价款”，最高最高人民法院并未明确。不过笔者认为，在开发商已收取全部贷款、银行已取得商品房抵押权，且消费者已承担该笔贷款债务的话，可以视作为已支付全部价款。

其次，上述条文仅解决商品房权属问题，对于消费者取得商品房后应由开发商承担的费用开支（如绿化、配套设施等），由于开发商资金链断裂，上述费用很有可能需要消费者垫付。

本条文主要解决商品房“烂尾”时的处理方案。

首先，条文并未如第二条条文规定那样，消费者是否已支付商品房全款，均不影响上述主张。

其次，需要注意的是，虽然人民法院支持消费者价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，但仍不能忽略开发商因资不抵债等原因，导致消费者无法全额获取价款，甚至无法获得任何价款的风险。

相关法规：

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第八百零七条【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

广东金桥百信（中山）律师事务所经济犯罪与刑事合规法律事务部副主任、律师，中山电视台《中山新闻》与《城市零距离》、中山广播电台《快乐同途》与《生活与法》节目嘉宾，北大法宝学堂、万法通网校讲师，2020年荣获“中山市优秀法律援助律师”称号，曾代理天猫、上海美术电影制片厂有限公司、越秀物业等重大企业案件。

擅长领域：刑事经济犯罪辩护；财税、不动产、民商事合同、知识产权、旅游、劳动关系。

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