一、先税后证的房屋交易制度

     虽然依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第22条第2款规定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。但财产所有权的转移不代表登记机关必然要无条件的为买受人办理过户登记。我国实行先税后证制度，即买受人要想办理过户登记，必须取得税务部门的完税凭证，否则无法办理权属登记证书，法拍房地产也不例外。

     按照税法规定，买受人只需要负担该房地产交易的契税，根据面积和是否首套房屋约1%-3%。然而法院拍卖程序中被执行人应缴纳的税费，因为信息不透明、税费计算复杂等原因导致买受人事前无法知悉。即便买受人缴纳完毕其应负担的契税，但被执行人的税费未缴清之前，税务机关有权拒绝开具完税凭证，导致买受人无法过户登记，此时税务机关的征管权与人民法院的民事执行权产生了冲突。从目前的现状来看，人民法院的民事执行权让位于税务机关的税收征管权，即买受人必须缴纳完毕所有税费，包括自己应缴纳的契税和被执行人应缴纳的各种税费之后，才有可能办理过户登记。

二、信息不透明导致税费无法事前预测

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     在人民法院的拍卖公告中，买受人能看到的信息是有限的，往往限于房地产的权属人、位置、性质、年份、抵押权、评估价格等，无法查看该房地产的档案信息，即不能得知该房地产的历史纳税记录、取得成本、历史档案和权属来源。由于涉及房地产的税费非常复杂，涵盖了印花税、契税、增值税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等各种各样的税费，有的甚至还涉及到土地出让金。这些所有的税费计算，都需要依据该房地产的历史记录结合拍卖价格才能得到准确的结果，即便买受人提前向税务机关咨询，也无法得到准确的答复，如果房地产的权属人是企业，其企业所得税必须要企业申报之后税务机关才能评判，况且一些房地产因年份久远，税务机关未保存其历史票据，只能通过查档才能明确。

依据《不动产登记暂行条例》第27条的规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。但竞买人在拍卖成交之前，不属于利害关系人，不动产登记机构无法为竞买人提供查询服务，基于此，竞买人的法律身份决定了其在事前不可能取得该房地产的历史记录，也就无法事前预测或计算税费。

三、人民法院追求执行效率而导致

     虽然《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责，但基层人民法院执行部门面临着人少事多的现实局面，为了追求执行的效率，往往依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第30条的规定“......没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额”而笼统的确定由买受人承担一切税费。

     即便买受人在事后因巨额税费提出异议，人民法院往往对“一切税费均由买受人承担”的条款效力持肯定态度，他们认为《竞买公告》只是约定改变了承担税费的具体主体，并没有变更纳税主体，没有违反依法纳税的强制性规定和损害国家利益，买受人基于司法拍卖而非平等协商交易取得房屋，应遵守司法拍卖的相关约定。

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结论

     司法拍卖房地产中的两大难题“清房”和“清税”一直困扰着该项工作的顺利进行，在全国法院破解执行难的改革浪潮中，“清房”已逐步得到了相当程度的解决。但“清税”因为涉及到跨部门协作的问题，目前并未真正解决，有的地方法院已经在积极地探索，与自然资源部门、税务部门建立联动机制，充分的保障买受人的合法权利。但无论如何，在问题没有真正的解决之前，竞买人不应只依靠司法拍卖中的有限信息而仓促的做出竞买的决定，在竞买之前向人民法院借阅相关房地产的详细档案资料对于提前预估税费非常重要。

   北京理工大学法学学士，湖南大学会计学硕士，美国亚利桑那州立大学MBA。现任广东金桥百信（中山）律师事务所财税事务部主任。

加入律师事务所前，曾在多家上市公司担任财务总监、法务总监、总经理等岗位，具有十余年的房地产开发公司工作经验，在各类商事主体的财务、金融、税务、法务、投资和破产管理等方面具有丰富的实战经验。

     除了有扎实的法律知识之外，还具备财务管理、税务筹划、投资和金融管理、公司内控管理等专业知识，拥有中国注册会计师、中国注册税务师、上市公司独立董事资格等专业证书，亦为国际会计师协会全权会员。

    擅长领域：公司法律顾问、民商事纠纷处理、房地产及建筑法律服务、中国及国际税务服务、刑民交叉案件等领域。

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