争议问题:父母出资为子女买房为我国之国情。在双方分手的情况下,父母出资买房产权归属争议极大:父母出资属于借款还是赠与?赠与一方还是双方?双方父母出资是按份共有还是共同共有?产权是否以登记为准?
1、 不能一概定性为赠与。 《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条规定,“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”是借款还是赠与应结合相关证据认定,不排除子女与配偶共同向父母借款的可能性。只有在没有约定或约定不明的情况下,才能作为赠与。 2、 婚后出资不一定是赠与双方。 《民法典》第一千零六十二条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有: (一)工资、奖金、劳务报酬。 (二)生产、经营、投资的收益。 (三)知识产权的收益。 (四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;”第一千零六十三条规定,“下列财产为夫妻一方的个人财产:...... (五)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;实践中争议较大的是,绝大多数父母出资时没有签订赠与合同。经查阅司法案例,大多数法院裁判观点认为,婚后出资登记在子女名下的财产,应认定父母具有赠与子女个人的意思表示。 3、 双方父母出资为共同共有。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第七条第二款规定,“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。但是,《民法典婚姻家庭编司法解释一》删除了此条。因此,从历史解释的角度来看,由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产不能认定为按份共有;另外,民法典第三百零八条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有的,或者约定不明的,除共有人具有家庭关系外,视为按份共有,即夫妻双方基于家庭关系应为共同共有。 4、 登记不能作为认定产权唯一依据。 物权登记的公示公信效力,仅在外部法律关系中有效。在内部法律关系中,应依照约定或者法律规定确定产权。由于父母为子女出资买房,存在多种登记形态,需区分不同形态确定产权。 情形1 :婚前一方父母出资,房屋登记于出资方子女名下 《民法典婚姻家庭编司法解释(一)》第二十九条第一款:当事人结婚前,父母为子女双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,子女用该赠与的出资婚前买房屋,则房屋属于其个人婚前财产。 情形2 :婚前一方父母出资,房屋登记于对方子女名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第一款之规定,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与。因此即使登记于对方子女名下,该出资也应认定为父母以子女结婚为目的而赠与。若子女未结成婚则出资方可主张返还出资,若结成婚则房屋一般作为夫妻共同财产处理。 情形3 :婚前一方父母出资,房屋登记于情侣二人名下 该出资应认定为附结婚条件的赠与,故应区分是否结婚:若未婚,则赠与不生效;若已婚,则视为对双方的赠与,为双方共同财产。 情形4 :婚前买房,双方父母共同出资,登记于一方或双方名下 出资应认定为附结婚条件的赠与,故应区分是否结婚:若未婚,则赠与不生效;若已婚,则视为对双方的赠与,为双方共同财产。 情形5:婚前买房,一方父母提供首付,房屋登记于出资方子女名下。 a.未结婚,如无特别约定,房屋当然认定为出资方的个人财产;结婚后,一方继续还贷的资金除有充分证据证明系其个人婚前财产外,一般应认定系用夫妻共同财产还贷。 b.离婚分割援引《民法典婚姻家庭编司法解释一》第七十八条的规定处理,即可认定房屋归登记方,剩余贷款为其个人债务,另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分作为夫妻共同财产,由登记方对另一方进行补偿。 情形6 :婚前买房,一方父母提供首付,房屋登记于对方子女名下 a.除有相反约定外,认定为双方子女共有财产。 b.离婚时分割,按照夫妻共同财产分割。 情形7 :婚前买房,一方父母提供首付,房屋登记于二人名下 a.按共同财产处理,共有方式与各自份额遵循约定优先原则; b.未结成婚分割,未约定则按出资比例推定按份共有; c.离婚时分割,按照夫妻共同财产分割。 情形8:婚姻存续期间购买,一方父母出全资,登记于自己子女名下 观点一:依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与。 观点二:依据原《婚姻法司法解释三》第七条规定,此情形视为父母出资是只对自己子女一方的赠与,房产认定为其个人财产;《民法典婚姻家庭编司法解释一》删除了上述规定,实践中多数观点仍然认为此情形视为一方父母对自己子女的赠与符合社会常理。 情形9:婚姻存续期间购买,一方父母出全资,登记于对方子女名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与: a.如无特殊情况,一般认定系夫妻共同财产。 b.离婚时若无约定,在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾出资父母方子女利益。 情形10:婚姻存续期间购买,一方父母出全资,登记于双方子女名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与: a.如无特殊情况,一般认定系夫妻共同财产。 b.离婚时若无约定,在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾出资父母方子女利益。 情形11:婚姻存续期间购买,双方父母出全资,登记于夫妻一方名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与: a.原《婚姻法司法解释三》第七条曾规定,可认定双方按照父母出资份额按份共有,实践中引发各种争议,现已删除。 b.如无约定,应认定为夫妻共同财产,在等分基础上综合婚姻具体情况可适当兼顾主要出资父母方子女的利益。 情形12:婚姻存续期间购买,双方父母出资,登记于夫妻双方名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与,即认定夫妻共同财产。 情形13 :婚姻存续期间购买,一方父母部分出资(通常是首付款),夫妻共同还贷,登记于出资方子女一人名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与: a.就父母出资是否仅是对自己子女个人的赠与,争议较多,故明确约定显得尤为重要。 b.房产一般认定为夫妻共同财产,离婚时若无约定,父母出资部分可更多地作为自己子女对房屋的出资贡献从而影响分割比例的调整。 情形14:婚姻存续期间购买,一方父母部分出资(通常是首付款),夫妻共同还贷,登记于对方子女或夫妻双方名下 依据《民法典婚姻家庭编司法解释一》第二十九条第二款,有约定从约定,无约定遵循《民法典》第1062条的原则处理,即一般认定系对夫妻双方的赠与: a.认定夫妻共同财产。 b.离婚时若无约定,在等分基础上综合婚姻具体情况适当兼顾父母出资方子女利益。 律师建议: 婚姻家事不仅仅是两个人的事,很多时候还牵涉到是两个家庭甚至是两个家族。父母出资为子女购房,是借款还是赠与,产权如何认定,宜用合同来区分。 陆晓莲 律师 高级合伙人 董事 现任广东金桥百信(中山)律师事务所高级合伙人、董事、婚姻家事与家族财富传承法律事务部主任。本人从业近10年,专注于婚姻家事、继承以及财富传承方面的研究。并曾担任中山市律师协会刑事专业委员会副主任,现任中山市律师协会实习律师管理与考核工作委员会委员以及担任中山市律师协会调查委员会和惩戒委员会委员。曾在中山市律师协会第一届“中山市律政佳人”评选活动中获得“律政风尚”奖。 擅长领域:婚姻家事纠纷、民商事诉讼、以及公司法律服务等。 广东金桥百信(中山)律师事务所 广东金桥百信(中山)律师事务所 微信号:zsjqbx 官方网站:zsjqbx.com 地址:广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场6座13、14层 电话:0760-88229500 广东金桥百信律师事务所总所 地址:广东省广州市珠江新城珠江东路16号高德置地冬广场G座24楼、25楼 广东金桥百信(佛山)律师事务所 地址:广东省佛山市南海区桂城街道庆怡路7号海创大厦26楼 广东金桥百信(肇庆)律师事务所 地址:广东省肇庆市端州区信安五路安逸生活广场交行大厦三楼301 广东金桥百信(黄埔)律师事务所 地址:广东省广州市黄埔区大沙东319号保利中誉广场主楼311号 广东金桥百信(云浮)律师事务所 地址:广东省云浮市云城区翠石路2号云翠大厦3楼 广东金桥百信(烟台)律师事务所 地址:山东省烟台市芝罘区环山路115-6号四楼 广东金桥百信(长沙)律师事务所 地址:湖南省长沙市芙蓉区紫薇路8号律政服务大楼19楼1915-1932房 广东金桥百信(江门)律师事务所 地址:广东省江门市蓬江区发展大道4号(摩根国际商业1号楼)1606-1610室 金桥司徒邝(南沙)联营律师事务所 地址:广东省广州市南沙区蕉西路126号创享湾(水岸广场西区)1号楼401室 广东金桥百信(三亚)律师事务所 地址:海南省三亚市迎宾路中铁置业广场9层A区
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